Remplacement de ma terasse par une véranda en copropriété

[boudrague]

Bonjour tous !

Ça fait quelques semaines que j'ai découvert ce forum, qui m'a bien aidé pour avancer dans mon projet de véranda d'environ 15m carrés, en remplacement de ma terrasse actuelle qui est à l'air libre. Un grand merci notamment à js-martin qui m'a bien aidé à choisir mon verandaliste !

Voila mon sujet, et les questions qui viennent avec.

J'ai eu des échanges de mails avec mon syndic, pour savoir ce qu'il faut faire pour que j'ai l'autorisation de faire ma véranda. Ca m'a l'air super compliqué, et je me demande si le syndic n'y va pas un peu fort. Il est indiqué dans le règlement de copro que deux copropriétaires ont le droit de faire une véranda sous réserve du respect de l'harmonie de l'immeuble, de l'obtention des autorisations administratives et d'une confirmation de l'AG des copros.

J'ai reçu des mails que je cite :
- "Le fait que le règlement indique que les lots 11 et 101 puissent installer une véranda ne les dispense pas des autres obligations (projets modificatif au règlement, calcul des millièmes, autorisations administratives)."
- "Il sera surement nécessaire de soumettre, à votre charge, votre projet à un avocat car la majorité à obtenir en assemblée générale ne sera pas la même selon le type de véranda construite et la destination de cette dernière. Cela débouchera peut-être sur de la surface habitable supplémentaire et engendrera dans ce cas un modificatif au règlement de copropriété que vous devrez présenter avec le projet de véranda. En dehors des tantièmes supplémentaires qui vous seront appliqués dans ce modificatif, ce dernier, devra stipuler une obligation de démolition de cette véranda (à votre charge) en cas de désordres a rechercher sur les parties communes ."
- "Nous profitons de ce mail pour vous indiquer qu’il vous appartient de rédiger la ou les résolutions concernés par votre projet."
- "Malheureusement en copropriété les choses ne sont pas aussi simple car quoi qu’il faille rajouter sur un règlement de copropriété il est nécessaire de présenter en AG un projet modificatif rédigé par un géomètre expert, que l’assemblée générale le valide et qu’ensuite un notaire s’occupe de sa rédaction définitive, de le faire signer par les parties et de son enregistrement."

Bref. ils me disent de faire un dossier en appelant tout un tas de gens.
- c'est normal de faire intervenir un avocat et un géomètre pour ce genre de chose ?
- la notion de destination de la véranda revient souvent, et semble entraîner des conséquences assez importantes en terme de paperasse auprès de la mairie et de la copro. Est ce que ça veut dire, par exemple, que si je dis que je construis une nouvelle pièce à ma maison, ça pose plus de problème que si je dis que je couvre ma terrasse, même si le résultat au final est en fait le mm ?
- c'est normal aussi de présenter un projet de modificatif au règlement de copro pour ce genre d'opérations ?
- enfin, je me pose des questions sur le sujet de la démolition. Dans le règlement de copro, il est indiqué que le revêtement de ma terrasse actuelle m'appartient, mais l'étanchéité qui est en dessous (il y a un parking en dessous) fait partie des parties communes. Aujourd'hui, la terrasse est démontable. Il est vrai que si je construit une véranda, avec un plancher chauffant par exemple, et que la copro vote un jour qu'on doit refaire toute l’étanchéité des parties communes avec le parking, qu'est ce qu'il se passerait pour moi ?

Beaucoup de questions. Ce que j'envisageais avec enthousiasme me parait un parcours du combattant, présenté comme le fait le syndic...

Merci pour votre aide

[Daeri]

Hello,

J'ai fermé mon balcon-terrasse et j'ai du demander l'autorisation en AG, par contre les démarches administratives sont données pour rappel mais ne le concernent pas, il convient de se rapproche du service urbanisme. Personnellement, pour éviter toute déconvenue, j'avais pris rendez-vous avec l'architecte de la mairie avec mes devis en main.

Ici, ça parle de calcul de millièmes, pour moi cela sous-entend fermer la terrasse et agrandir le salon ! Et là effectivement, d'autant que la terrasse est partie commune à jouissance exclusive, cela peut être très compliqué. Modifier un règlement de copropriété, c'est très difficile.. Si on se contente de fermer tout en gardant les fenêtres, murs et baies vitrées, alors il n'y a aucune modification de rien du tout. Il faut juste inscrire le projet à l'ordre du jour, tout le monde vote.. Dans le doute, je vérifierais ce qui est déjà écrit dans le règlement de copropriété. Si quelqu'un a déjà fermé sa terrasse, cela ne signifie pas que l'autorisation a déjà été donnée, il faut vérifier (certains ferment sans rien dire à personne, si personne ne se plaint, au bout de quelques années il y a prescription pour eux).

[boudrague]

ok. Si je comprends bien, il est infiniment plus simple pour moi de :
- garder en l'état la baie vitrée qui donne sur ma terrasse actuelle et qui ferme ma maison
- faire ma véranda en remplacement de la terrasse. Dans ce cas la, en plus de fermer la terrasse, on peut quand mm mettre du chauffage et un parquet au sol ? Quelles sont les conditions qui différencient strictement un projet entraînant une refonte du règlement de copro, avec intervention de géomètre et notaire, d'un projet qui n’entraîne pas ces interventions ?

Dans la copro, personne n'a déjà fermé sa terrasse, mais je vois dans le règlement la phrase suivante :
"Les copropriétaires des lots 11 et 101 pourront édifier une véranda sur leur terrasse sous réserve du respect de l'harmonie de l'immeuble, d'obtenir au préalable toutes autorisations administratives nécessaires ainsi qu'une confirmation de l'assemblée générale des copropriétaires conformément à la jurisprudence applicable à la présente clause.". Moi j'ai le lot 102, à coté du 101, lot qui est une maison semblable à la mienne...

Merci pour la réponse en tout cas !

[Daeri]

En lisant le message, j'avais pensé qu'il s'agissait d'un appartement comme moi Ici, il s'agit donc d'une copropriété de maisons ? Dans l'absolu, je ne pense pas que cela change grand chose. Par contre, je m'étonne que le règlement autorise d'office un lot et pas un autre identique. Il ne précise pas pourquoi ? Il s'agit d'une mention d'origine ou c'est suite à une modification du règlement (par exemple un propriétaire qui aurait fait les démarches sans aller jusqu'au bout) ? Dans le premier cas, il pourrait être intéressant de demander à l'architecte la raison.

[boudrague]

Oui, il s'agit d'une copropriété avec 3 maisons mitoyennes et un immeuble d'une 15aine d'appartements.

J'ai demandé au propriétaire qui est à coté de moi et qui a un accord de principe sur la chose. Il m'a dit que comme il a acheté la maison sur plan, avant que le règlement soit rédigé, il avait demandé que cela soit indiqué à l'origine, pour se simplifier la vie au cas ou ca le tenterait plus tard...

[Daeri]

Remarque, comme ça dit "ainsi qu'une confirmation de l'assemblée générale des copropriétaires" je ne suis pas sûr que cela change grand chose.. Dans mon cas, le règlement ne précisait rien et c'est un vote à l'AG qui m'a permis d''obtenir l'autorisation dans les règles. A mon avis, ce qui complique tout c'est quand on ouvre complètement le salon sur la véranda et que cela transforme des parties communes à jouissance exclusive en partie privative ce qui impose un recalcul des millièmes et des changements de lots..

[boudrague]

Du coup, le sol de votre Véranda est le même que ce qu'il y avait quand c'était une terrasse ? Vous avez mis du chauffage ? Moi, je compte mettre du parquet et du chauffage... Même en gardant ma baie vitrée, ça ne serait considéré comme une astuce pour faire le même projet moins l'ouverture direct sur mon salon sans baie vitrée et avoir le même résultat en m'affranchissant de la galère de la modification au règlement de copropriété ?

Vous payez plus d'impôts foncier quand même ?

Le fait que l'étanchéité sous ma terrasse soit une partie commune tout court ne peut pas poser problème ?

Sinon une dernière question : votre projet a du être validé par combien de voix représentant combien de copropriétaire ?

[Daeri]

Ca fait beaucoup de questions

Le sol de mon balcon était en béton. La pose de la véranda est récente encore, je n'ai pas encore posé le sol. Je compte mettre du carrelage aux prochains beaux jours. Non, je ne chauffe pas sauf exception (soirée.. avec un chauffage d'appoint) mais ma véranda est assez petite et toute en longueur, ce n'est pas une vraie pièce. Pour moi, et en me basant sur ce que j'ai lu lors de mes propres recherches, c'est bien le fait d'enlever les fenêtres qui change tout. En général, quand les gens font ça, il remettent le sol au même niveau aussi.

Pour les impôts, je n'ai pas encore eu le premier relevé depuis la pose. Par contre, j'ai bien eu un avis d'impôt à payer une fois après la pose.

Pour l'étanchéité, on parle bien de la véranda ? Çà ne pose pas de problème en soit. Une véranda reste d'ailleurs démontable (on en trouve en vente d'occasion sur le bon coin). Les poseurs n’abîment normalement rien.

Dans mon cas, il fallait une majorité simple. Tout le monde a voté pour, mais beaucoup de personnes avaient déjà fermé leur balcons, j'étais le premier à fermer le dernier étage, à ciel ouvert.

[boudrague]

Euh... Je me demande si on parle de la même chose du coup quand je lis que vous me dites qu'on en trouve des démontables sur le bon coin... Ma Véranda sera construite sur deux murs deux chaque côtés, accrochés à la façade de ma maison du troisième côté, et entièrement vitrée du 4ème côté et sur la toiture, avec étanchéité parfaite et isolation... Je ne vois pas trop comment on peut trouver du démontable...? Ça sera du sur mesure nécessairement par ailleurs, vu la géométrie de ma terrasse.

[Daeri]

Oui on parle bien de la même chose

[boudrague]

Ah ? Je savais pas que ce genre de Véranda était démontables ! Je pensais que c'était un peu construit de façon définitive... Surtout au vu des murs de soutènement des deux côtés... Bon, c'est pas simple cette histoire mais je vais me renseigner sur ce que je peux faire / pas faire pour faire ma Véranda sans entraîner de changement du rcp !

Merci !

[Meda]

Bonjour,

Je suis passé par là aussi.
Alors je donnerai quelques précisions que je pense utiles dans ton cas précis.

1- Fais voter ton projet en AG, dans tous les cas. Il faut une description du projet idéalement avec un devis (sans les tarifs).

2- Quel que soit le but de ta veranda, soit c'est bien une veranda soit ça n'en n'est pas une et ça c'est assez simple. Pas de "en fonction du but/utilité/avis de je ne sais qui". Vous arrivez avec un projet de veranda par un vérandaliste, c'est une veranda, que vous montiez deux mur ou aucun ça ne change rien. C'est parfois jugé comme "injuste" par d'autres copro, ce n'est que par jalousie.

3- Il n'est jamais obligatoire de revoir le règlement de copropriété lorsqu'on ajoute une veranda sur un terrain privatif, même si elle s'appuie sur les murs et en changent l'apparence. Les tantiemes et repartition des charges ne changent pas tout simplement parceque si c'est bien une veranda les m2 ne compte pas comme habitable. Par contre ils compte en loi carrez et pour la surface plancher, utilisée pour les impôts basés dessus (le foncier).
Un copro pourrait demander à ce qu ele règlement de copropriété soit modififé pour prendre en compte une nouvelle règle concernant cette veranda et donc demander à réécrire un règlement de copro, ça coute cher. Si quelqu'un vous le demande pendant l'AG et surtout si c'est le syndic, indiquez bien ce point, que ce n'est pas une obligation, que c'est à l'ensemble des copro de dire quand ils veulent modifier un règlement et que ça coûte très cher souvent pour rien ou pas grand chose. Mais il faut écouter les autres, des fois ce n'est pas pour rien mais pour le bien de la copro...

4- Si vous n'êtes pas dans une grosse copro je vous conseil d'informer les autres copro de votre projet AVANT qu'ils ne le découvrent en AG. Ca évite les "jalousies et les surprises" et le but est quand même d'obtrenir un vote positif. Et si je met ce point en avant c'est qu'il faut comprendre qu'une abstention est égale à un vote contre car il faut obtenir suffisamment de pour de manière absolue (Article 25-b et donc si vous n'obtenez pas 50% des tantièmes totaux de POUR il faudra ragarder le score. Si vous avez obtenu 33% alors un second vote a lieu à la majorité de l'article 24 (voir article 25-1), c'est à dire majorité simple, 50% des présents à l'AG et non plus 50% de toute la copro, plus simple à obtenir).

5- Une fois l'accord de l'AG obtenue (PV d'AG reçu) montez votre dossier de declaration prealable de travaux pour votre mairie, votre vérandaliste doit pouvoir vous aider à la faire, voir prendre en charge les aller retour à la mairie si besoin

Bon courage et belle veranda à vous

Meda

[boudrague]

Bonjour Méda,

Effectivement, on sent à te lire que tu as plus que balisé ce terrain là déjà !

1 - oui, je suis obligé de toutes les façons, c'est prévu. J'ai déjà vu pas mal de copro, à priori, ça sera bon

2 - je comprends. En fait, ce que j'ai cru entendre, c'est que si c'est une nouvelle salle de vie pour toute l'année, mon syndic conseillera aux copros de considérer que cela implique de payer plus de charge, et donc, modif du RCP, etc. Mais effectivement, ce n'est qu'un conseil du syndic, et ce sont biens sur les copros qui décideront. Mais je ne préfère pas tenter le diable, et pour l'instant, je me contenterai d'expliquer que ca reste bien une véranda, et non une nouvelle pièce autant vivable que les autres pièces de mon logement. Je ne peux pas me rater : la mairie va interdire les vérandas dans ma zone en septembre prochain, c'est maintenant ou jamais !

3 - je n'y manquerai pas ! Mais je compte laisser ce débat de coté, pour m'assurer du vote favorable du premier coup..

4 - je commence mon travail de lobbying dès lundi soir. Je n'étais pas au courant des subtilités des % de voix à obtenir. Merci pour l'info ! Je n'oublierai pas le jour J !!

5 - j'ai déjà regardé la déclaration préalable avec une amie archi, et c'est moins compliqué que ca en a l'air (14 pages quand mm)...

Donc, je pense que c'est bien parti pour se faire !

Merci pour votre réponse, et désolé pour le retard, j'étais en vacances

[Meda]

Pour le point 2 en fait c'est une question de loi pas d'opinion subjective.
Une véranda ne peut pas être considérée comme surface habitable et ce quelque soit les matériaux que votre verandaliste vous proposera.
Ça reste considéré comme surface plancher pour le calcul des impôts.

Le changement de RCP lui peut en effet être invoqué pour contraindre certains points (couleur extérieur, entretient régulier par exemple) mais on ne peut pas mettre dans le RCP aucune véranda doit compter comme surface habitable pour le calcul des tantièmes pour certaines charges. De plus si vous construisez sur un terrain/terrasse privative vous avez des les tantièmes correspondant et payez des charges...

Bref ne vous inquiétez pas trop là dessus le seul truc chiant est si la copropriété souhaite inscrire des points dans le RCP...Count souvent inutile car ils commenceront par demander des contraintes "ridicules, juste pour vous ennuyer ou par jalousie" pour au final entendre que leurs ponts peuvent pas être mis dans un règlement de copropriété et finir par inscrire des généralités "gestion en bon père de famille" très subjective et avoir dépensé pour cette modif "pour rien".

Bon courage pour l'AG, on stress beaucoup mais quand il y a eu dialogue et explication avant il n'y a pas de raison

[boudrague]

En fait, les copro ont l'air plutôt sympa, et j'ai déjà un accord verbal pour plus de 50% des voix des copropriétaires.

C'est le syndic qui m'a fait des réponses du genre :
"Il sera surement nécessaire de soumettre, à votre charge, votre projet à un avocat qui répondra après lecture du règlement de copropriété car la majorité à obtenir en assemblée générale ne sera pas la même selon le type de véranda construite et la destination de cette dernière. Cela débouchera peut-être sur de la surface habitable supplémentaire et engendrera dans ce cas un modificatif au règlement de copropriété que vous devrez présenter avec le projet de véranda. en dehors des tantièmes supplémentaires qui vous seront appliqués dans ce modificatif"

Je comprends à la lecture de votre message qu'ils disent n'importe quoi.
Par contre, ils ont déjà levé un point qui pourrait j'imagine poser pb : le jardin et la terrasse sont privatifs à jouissance exclusive. Il est marqué dans le RCP que, cependant, l'étanchéité sous la terrasse est une partie commune - il y a le parking en dessous. Le syndic m'a donc demandé de prévoir un accès à l'étanchéité au cas ou : "la modification au RCP devra stipuler une obligation de démolition de cette véranda (à votre charge) en cas de désordres a rechercher sur les parties communes"

Ca me parait du délire. En fait, seul le syndic est chiant dans cette affaire...